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落户放鬆攪動一池春水,燕郊“投資客”能解套嗎?

落户放鬆攪動一池春水,燕郊“投資客”能解套嗎?
2021年03月18日 10:19 第一財經

  原標題:落户放鬆攪動一池春水,燕郊“投資客”能解套嗎?

  燕郊樓市有任何風吹草動,都會挑動市場各方的神經。

  燕郊樓市有任何風吹草動,都會挑動市場各方的神經。3月17日,燕郊放寬落户限制已是人盡皆知的事情,但當地房產交易人員仍然諱莫如深,拒絕在自家中介平台上談論這件事。

  “現在只要有房本、房屋是住宅性質就可以落户。”轉為私下交流後,多位當地中介都放下防備,稱只要拿上房屋所有權證等材料去户籍科辦理即可,沒有房本時間限制,但商辦性質的公寓不可落户。

  在他們看來,這次落户鬆動沒有提前預告、緊鑼密鼓、後續有待觀察。“公司一個領導得到內部消息,先去辦理了,隨後通知了我們跟客户。”其中一位表示,現在是不讓“官宣”,只幹不説。

  如今,在三河市户籍服務大廳辦公樓外面,排隊申請落户的人絡繹不絕。許多難以置業北京的人,選擇將夢想寄居在燕郊。一位居民告訴記者,落户主要是考慮孩子的上學問題,以便能在北京工作、就近上學。

  “北漂”的無奈選擇

  燕郊,只是河北廊坊三河市的一個小鎮,但地理位置尤為特殊。

  從直線距離看,燕郊距北京CBD國貿約30公里,比北京西南角的房山區更接近該中心。儘管行政區劃上屬於河北,但環京的區位優勢,吸引了許多北漂來此安家:白天工作在帝都,夜晚在燕郊掃除疲憊。

  一位房企人員告訴記者,自己與丈夫都在北京工作,後者就職於某互聯網公司。“996”工作模式下,丈夫每週回一次位於燕郊的家,平時則住在公司或周邊。疫情期間,兩人還因防疫檢查等原因分隔兩地。

  除了區位因素,他們這種選擇更多是出於無奈。克而瑞數據顯示,2020年,北京全市商品住宅套均價為560萬,東城區更是以3461萬均高居首位,難落的户口、高企的房價,勸退了大批想在此安家的人。

  半是無奈、半是過渡,燕郊成為許多北漂的選擇。在落户方面,此前外地户籍人士可通過購房並繳納三年社保,以及人才引進的方式落户燕郊。其中,人才引進這種方式,在2020年才開始實施。

  2020年5月份,廊坊市發佈關於進一步深化户籍制度改革的相關文件,在燕郊通過人才引進落户需要專科及以上學歷,且全日制;與此同時,需提供連續繳納三個月以上的社保證明、合法穩定住所證明等材料。

  “2016年4月份之前,在燕郊買新房可以落户口,但那些買了二手房但沒落户的大有人在,還有更早之前有房沒户口的人,這回便是讓他們把户口落進來。”當地中介稱,沒有房的外地人,依然要通過買房或人才引進的方式。

  實際上,此次燕郊落户政策悄然放寬,也是響應國家政策趨勢。今年3月,國家發改委方面稱要繼續降低落户門檻,實現“願落盡落”,城區常住人口300萬以下的城市,要全面取消落户限制。

  在政策引導下,從此前的西安、南京、武漢、成都、長沙等省會城市,到近期的青島、燕郊、海口等,均不同程度地放開落户限制。在燕郊所屬省份河北,省會石家莊也早已實現“零門檻”落户政策。

  “此前那些已在燕郊購房的羣體,會有把户籍遷移過來的動力,從而享受當地的公共服務,比如教育、醫療等。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。

  另一方面,環京落户放開,一定程度上可推動北京“瘦身健體”,合理降低中心城區開發強度和人口密度,減輕其“大城市病”。這也符合發改委所稱的,要優化城鎮化佈局,促進大中小城市協調發展。

  樓市會因此回暖嗎?

  落户放開不等於調控放鬆。不過在燕郊這個地方,樓市走向備受市場關注。

  早在2016年時,在開發商大肆宣傳、炒房客瘋狂湧入之下,燕郊樓市曾經歷了一輪瘋狂上漲。2017年4月,燕郊個別項目突破40000/平方米,整體房價逼近30000元/平方米。

  但狂熱態勢不長,嚴厲的限購政策,直接使樓市降至冰點。2017年6月3日,廊坊市限購升級,外地户籍需有3年社保或納税證明,限購一套,本地户籍限購兩套。隸屬於廊坊的燕郊樓市受到直接衝擊。

  CREIS中指數據顯示,2016年燕郊新房年成交量達到17282套;2017年受限購政策影響,成交量斷崖式下降至3540套;2018年只有987套。“限購直接擋住沒有購房資格的投資客,房子真賣不出去。”一位中介稱。

  貝殼研究院數據顯示,在疫情衝擊下,2020年燕郊二手房僅成交300餘套,成交均價跌幅擴大,同比下跌8%;最低時,成交均價僅有16312元/平方米,是近五年來最低點,較2017年最高點跌去一半。

  腰斬的房價,套牢了許多投資客。近兩年,燕郊每隔一陣便會傳出業主“免費送房”的消息,只要接盤者還剩下的房貸即可。聽上去誘人,但實際上,有些待還房貸甚至高於房子當下的市值,並不划算。

  因樓市尚存悲觀情緒,此次落户放鬆後,許多人關心市場是否會有所回暖。在目前官方政策下,燕郊本地户籍居民限購兩套房,這也意味着,成功落户後,那些已經有房的人擁有了再入一套的權利。

  “選擇落户的那些人,他們在燕郊購房不是短週期的時間,很多已經住了近20年,經歷了人生升級轉換的過程。”郭毅認為,隨着家庭結構的改變,如果收入未大幅提高、不能賣掉燕郊的房換到北京,便會衍生出地緣性的改善需求。

  不過,這波購買力能釋放多少,業內人士對此並不樂觀。郭毅便表示,從大家庭到小家庭產生的分離式居住需求,會對燕郊本地市場有一定的拉動,但力度不會太大,更多的是預期調整,緩解燕郊目前房價超跌的現象。

  實際上,只要限購政策不變,燕郊樓市就會處於相對平穩的區間。自2020年新冠肺炎疫情發生以來,關於燕郊新房限售取消的傳言不斷。但是,三河市房管局對此予以否認,稱“沒有收到任何書面通知。”

  不過,在實際走訪中,至少三位中介表示,燕郊新房限購已悄然放鬆。“目前以家庭為單位,如果名下無房,可申請購買一套70年的住宅新房,但是有限售五年的條件。二手房依然維持此前的政策。”

  “我去年就賣了10來套新房,業主網籤包括貸款合同都下來了。”其中一位中介表示,現在燕郊市場較冰封期有所活躍,他所在的中介平台每天能成交60套左右,此前市場差的時候每天只有兩三套。

責任編輯:祝加貝

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